Kurz gesagt
1Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten nach § 2 BetrKV – 17 Kostenarten.
2Sie müssen im Mietvertrag vereinbart sein.
3Nicht umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
4Kabel-TV ist seit dem 1. Juli 2024 grundsätzlich nicht mehr umlagefähig.
Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV
| Nr. | Kostenart | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| Nr. 1 | Laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer |
| Nr. 2 | Wasserversorgung | Wassergeld, Zählermiete, Eichkosten, Wartung von Wasserzählern |
| Nr. 3 | Entwässerung | Abwassergebühren (Schmutz- und ggf. Niederschlagswasser) |
| Nr. 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst, Schornsteinfeger-Messung |
| Nr. 5 | Warmwasser | Kosten der zentralen Warmwasserversorgung |
| Nr. 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | Kosten kombinierter Anlagen |
| Nr. 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Notruf |
| Nr. 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühren, Winterdienst |
| Nr. 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhausreinigung, regelmäßige Schädlingsbekämpfung |
| Nr. 10 | Gartenpflege | Rasen mähen, Hecken schneiden, Spielplatzpflege |
| Nr. 11 | Beleuchtung | Hausstrom für Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung |
| Nr. 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren |
| Nr. 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Glas-, Haftpflicht-, Elementarschadenversicherung |
| Nr. 14 | Hauswart | Vergütung für Hauswarttätigkeiten – ohne Anteile für Verwaltung und Reparaturen |
| Nr. 15 | Antennen-, Breitband- und Glasfaseranlagen | Nur noch Betriebsstrom; Glasfaser-Bereitstellungsentgelt unter Voraussetzungen. Kabel-TV-Gebühren seit 1. Juli 2024 nicht mehr |
| Nr. 16 | Einrichtungen der Wäschepflege | Strom, Wasser, Wartung gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner |
| Nr. 17 | Sonstige Betriebskosten | Nur wenn im Mietvertrag einzeln benannt, z. B. Wartung von Rauchwarnmeldern, Dachrinnenreinigung |
Quelle: § 2 BetrKV auf gesetze-im-internet.de
Was du nicht umlegen darfst
✕Verwaltungskosten – Hausverwaltung, eigene Arbeitszeit, Porto, Kontoführung, Steuerberatung.
✕Instandhaltung und Instandsetzung – Reparaturen, Austausch defekter Teile, Renovierung.
✕Rücklagen – etwa die Erhaltungsrücklage einer WEG.
✕Kosten für leere Wohnungen – die trägt der Vermieter.
✕Miete für Geräte, wenn sie nicht ausdrücklich vorgesehen ist – der BGH hat 2022 entschieden, dass die Miete für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig ist (Az. VIII ZR 379/20); die Wartung dagegen schon, wenn vereinbart.
Grundsteuer nach der Reform
Seit 2025 gelten die neuen Grundsteuerwerte. Für viele Häuser hat sich der Betrag verändert. Die Grundsteuer bleibt umlagefähig (Nr. 1). Lege in der Abrechnung den Bescheid für den jeweiligen Abrechnungszeitraum zugrunde und verteile ihn nach dem vereinbarten Schlüssel, meist nach Wohnfläche.
Vermietete Eigentumswohnung
Die Hausgeldabrechnung der WEG ist keine Nebenkostenabrechnung. Sie enthält auch nicht umlagefähige Positionen wie Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen. Übernimm daraus nur die umlagefähigen Kosten und verteile sie nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel.
In Neka sind die Kostenarten der Betriebskostenverordnung bereits angelegt – eigene Positionen kannst du ergänzen.Neka laden
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Die 17 Betriebskostenarten aus § 2 BetrKV, darunter Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausstrom, Schornsteinfeger, Versicherungen und Hauswart – sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Sind Kabel-TV-Gebühren noch umlagefähig?
Nein, seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren grundsätzlich nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Umlagefähig bleibt der Betriebsstrom der Anlage; für Glasfaseranschlüsse gibt es unter Voraussetzungen ein Bereitstellungsentgelt.
Sind Reparaturkosten umlagefähig?
Nein. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Regelmäßige Wartung (z. B. der Heizung) ist dagegen umlagefähig.
Was sind sonstige Betriebskosten?
Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, die nicht in Nr. 1–16 genannt sind, z. B. Wartung von Rauchwarnmeldern oder Dachrinnenreinigung. Sie sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt die Rechtslage in Deutschland mit Stand 17. Oktober 2026 allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen Haus & Grund, ein Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.